En una hipoteca ajustable ¿Qué es el índice y el margen, y cómo funcionan?

En una hipoteca de tasa variable o ARM, el índice es una tasa de interés de referencial que refleja las condiciones generales del mercado y el margen es un número que establece tu prestamista cuando te otorga un préstamo.

Actualmente, los dos índices que más se usan son la tasa de oferta interbancaria de Londres (London Interbank Offered Rate) para préstamos convencionales y el Tesoro de vencimiento constante (Constant Maturity Treasury) para préstamos abalados por el gobierno de USA.

¿Quél es la tasa que ofrece el London InterBank?

La tasa de oferta interbancaria de Londres o London InterBank Offered Rate (LIBOR), es una tasa de interés de referencia con la que los principales bancos globales se prestan entre sí en el mercado interbancario internacional para préstamos a corto plazo.

LIBOR, que significa la tasa de interés interbancaria de Londres, sirve como una tasa de interés clave de referencia, se acepta mundialmente e indica los costos de endeudamiento entre bancos. La tasa la calcula y publica cada día el Intercontinental Exchange (ICE).

¿Qué es la tasa de tesorería de vencimiento constante de 1 año?

Este índice es un rendimiento promedio de los valores del Tesoro de los Estados Unidos ajustados a un vencimiento constante de 1 año o 1 Year Constant Maturing Treasury Rate (CMT), según lo haya puesto a disposición la Junta de la Reserva Federal.

Los rendimientos los interpreta el Tesoro de los Estados Unidos a partir de la curva de rendimiento diaria. Esta curva, que relaciona el rendimiento de un valor con su tiempo de vencimiento, se basa en los rendimientos de las ofertas de mercado de cierre en valores del Tesoro que se negocian activamente en el mercado extrabursátil.

(Nota: esta tarifa se actualiza después de que la Reserva Federal publica los datos de sus meses anteriores, el primer lunes o primer día hábil de cada mes).

                                                      Aquí tienes un gráfico con las fluctuaciones del 1 Year Constant Maturing Treasury Rate.

Cómo funciona el índice y el margen

El índice y el margen se suman y esta suma resulta en tu tasa de interés cuando vence tu tasa inicial.

Con una hipoteca de tasa variable, la tasa se mantiene igual, generalmente durante el primer año o pocos años, y luego comienza a ajustarse periódicamente. Una vez que la tasa comienza a ajustarse, los cambios en la tasa de interés se basan en el mercado, no en su situación financiera personal.

Para calcular la nueva tasa de interés cuando es hora de que se ajuste, los prestamistas usan dos números: el índice y el margen.

Índice + Margen = Tu tasa de interés

El índice

El índice, es una tasa de interés de referencia que refleja las condiciones generales del mercado.

El índice cambia según el mercado. Los cambios en el índice, junto con el margen de tu préstamo, determinan los cambios en la tasa de interés para un préstamo hipotecario de tasa variable.

El prestamista es quien decide qué índice usará tu préstamo cuando lo solicites, y esta opción generalmente no cambiará después del cierre.

El margen

El margen, es el número de puntos porcentuales que se agregan al índice por el prestamista hipotecario para establecer su tasa de interés en una hipoteca de tasa ajustable (ARM) después de que finaliza el período de tasa inicial.

El margen se establece en tu contrato de préstamo y no cambiará después del cierre. El monto del margen depende del prestamista y préstamo en particular.

La tasa totalmente indexada es igual al margen más el índice.

Debes poner atención al margen cuando estés obteniendo tu préstamo porque puede variar mucho entre diferentes prestamistas. También puedes negociar el margen al igual que negociarías la tasa de un préstamo de tasa fija.

Los márgenes e índices son dos de los muchos términos que determinan tu pago mensual para un préstamo de interés variable.

Límites en los ajustes

Las ARM siempre a menudo tienen límites sobre cuánto puede subir o bajar la tasa de interés. Este límite usualmente es de seis puntos sobre el interés inicial. Esto te asegura que el interés nunca va a subir más de seis puntos. Sin embargo, algunos prestamistas podrían tener un límite más alto.

Por ejemplo, una hipoteca común de tasa ajustable es un ARM de 5/1 con un límite de 2/6. Lo que esto significa es que la tasa se fija durante los primeros cinco años, y luego la tasa de interés y el pago se restablecen cada año a partir de entonces. Con este préstamo, el máximo que puede subir el interes en cualquier año (después de los primeros cinco) se limita al 2% por año y el máximo que puede subir durante la vida del préstamo tiene un límite de 6%.

Los ARM comunes tienen un interés fijo por por uno, tres, cinco, siete o 10 años. Después de eso, la tasa de interés se ajustará anualmente. El ajuste se basará en un índice especificado en el acuerdo hipotecario.

Cuando veas hipotecas variables enumeradas como 1/1, 3/1, 5/1 u otros, el primer número indica cuántos años durará la tasa fija inicial. El segundo número indica con qué frecuencia se ajustará la tasa de interés a partir de entonces (casi siempre es uno, indicando un ajuste anual).

Cuando escojas un interés variable, debes estar bastante seguro sobre el tiempo que vas a vivir en la casa.

Saca la cuenta cuanto te ahorrarías cada año que vas a quedarte en la casa. Luego decide si esos ahorros valen la pena sobre el riesgo de pagos más altos a largo plazo.