¿Qué es un interés variable en una hipoteca?

Una hipoteca de interés variable es diferente a una hipoteca de interés fijo de varias formas. Lo más importante, con una hipoteca de interés fijo, la tasa de interés se queda igual durante la vida del préstamo. Con un interés variable o ARM, la tasa de interés cambia periódicamente, usualmente cambia en relación a un índice, y los pagos pueden subir o bajar.

Para comparar dos tipos de interese variables o para comparar un interés variable con una hipoteca de tasa fija, debes saber cuáles son los índices, los márgenes, los puntos, los topes de tasas y pagos, cuáles serán los pagos al hacer el recálculo de tu préstamo.

Debes tomar en cuenta cuanto va a ser lo máximo que tu pago mensual va a subir. Y lo más importante, debes saber qué puede pasar contigo teniendo un pago mensual de la hipoteca en relación con tu capacidad futura para realizar pagos más altos.

Los prestamistas usualmente ofrecen tasas de interés iniciales más bajas por los intereses variables que por las hipotecas de tasa fija. Al inicio, esto hace que el interés variable se haga llamativo y más fácil para tu bolsillo de lo que sería una hipoteca de interés fijo por la misma cantidad de préstamo.

También, tu interés variable podría costarte menos por un largo tiempo que una hipoteca de interés fijo, por ejemplo, si los intereses se mantienen estables o bajan.

Sin embargo, la medida en que una hipoteca con tasa de interés variable es más ventajosa que una hipoteca con tasa de interés fija depende de los cambios en las tasas de interés del mercado durante el plazo de tu hipoteca.

Si las tasas de interés del mercado aumentan durante el plazo de tu préstamo, tus tasas de interés también aumentarán y vas a pagar más intereses al prestamista.

El problema es que muchos aprovechan la oportunidad para comprar una casa más grande, al límite de lo que pueden pagar. Entonces, tan pronto como las tasas comienzan a subir, hay pánico. Al no tener el margen de maniobra necesario para que el presupuesto absorba este aumento en el gasto, será un problema.

Por lo tanto, elegir un préstamo con una tasa ajustable es una opción especulativa: es arriesgado usarlo para financiar la adquisición de tu residencia principal, a no ser que tengas la seguridad que en un par de años vas a vender la casa.

Debes hacerte estas preguntas antes de obtener un préstamo con interés ajustable:

¿Es mi ingreso mensual suficiente, es probable que aumente lo suficiente, para cubrir pagos más altos de hipoteca si los intereses suben?

¿Voy a asumir otras deudas importantes, como un préstamo para un carro o la matrícula estudiantil, en un futuro cercano?

¿Cuánto tiempo planeo vivir en esta propiedad?

Cómo funcionan los intereses variables: características básicas

Interés inicial y pago

La tasa inicial y el monto de pago en un interés variable permanecerán en efecto por un tiempo limitado, que varía de 1 a 5 años o más. Para algunos intereses variables, la tasa inicial y el pago pueden variar mucho de las tasas y pagos posteriores en el plazo del préstamo.

Inclusive si las tasas de interés son estables, tus interese y pagos podrían cambiar mucho. Si los prestamistas o corredores te dan una cotización del interés inicial y el pago de un préstamo, pregúntales cual va a ser la tasa de porcentaje anual (APR).

Si el porcentaje de interés anual es mucho más alto que el interés inicial, probablemente tu interés y pagos van a ser mucho más altos cuando el préstamo se reajuste, inclusive si los intereses en general no cambian en el periodo que se haga tu reajuste.

El período entre cambios de tasa se llama período de ajuste. Por ejemplo, un préstamo con un período de ajuste de 1 año se llama ARM de 1 año, y la tasa de interés y el pago pueden cambiar una vez al año; un préstamo con un período de ajuste de 3 años se llama ARM de 3 años. Este se mantiene fijo por tres años y después puede cambiar dos veces o una vez al año.

Descripcion de los intereses variables

Los prestamistas deben darte información escrita sobre cada tipo de préstamo variable que te interese. La información debe incluir los términos y condiciones de cada préstamo, incluida información sobre el índice y el margen, cómo se calculará tu interés y con qué frecuencia tu interés puede cambiar, los límites de los cambios, un ejemplo de qué tan alto podría ser tu pago mensual.

El índice

La tasa de interés de un interés variable se compone de dos partes: el índice y el margen. El índice es una medida de los intereses en general, y el margen es una cantidad adicional que agrega el prestamista. Tus pagos se verán afectados por cualquier límite o límite sobre cuán alta o baja puede ser su tasa. Si la tasa de índice sube, también subirá tu tasa de interés en la mayoría de las circunstancias, y probablemente tendrás que hacer pagos mensuales más altos.

Por otro lado, si la tasa de índice baja, tu pago mensual podría bajar. Sin embargo, no todos los intereses variables se ajustan a la baja; asegúrate de leer la información del préstamo que estás considerando.

Los prestamistas basan las tasas de intereses variables en una variedad de índices.

Al momento de escribir este artículo, los dos índices que más se utilizan son la tasa de oferta interbancaria de Londres para préstamos convencionales y el Tesoro de vencimiento constante para préstamos respaldados por el gobierno de los Estados Unidos.

El margen

Para establecer la tasa de interés en un interés variable, los prestamistas agregan algunos puntos porcentuales a la tasa de índice, que se llama margen. El monto del margen puede diferir de un prestamista a otro, pero generalmente es constante durante la vida del préstamo. La tasa totalmente indexada es igual al margen más el índice. Si la tasa inicial del préstamo es menor que la tasa completamente indexada, se llama tasa de índice con descuento. Por ejemplo, si el prestamista usa un índice que actualmente es del 2.5% y agrega un margen del 3%, la tasa completamente indexada sería:

Índice 2.5% + Margen 3% Tasa completamente indexada 5.5%.

Si el índice de este préstamo aumentara al 5%, la tasa totalmente indexada sería del 8% (5% + 3%). Si el índice bajara al 2%, la tasa completamente indexada sería del 5% (2% + 3%).

Algunos prestamistas basan la cantidad del margen en tu reporte de crédito (cuanto mejor sea tu crédito, menos será el margen que agreguen) y menos será el interés que tendrás que pagar sobre tu hipoteca. Al comparar interese variables, fíjate tanto el índice como el margen en cada opción.

Topes de tasas de interés

Un límite de tasa de interés establece un límite en la cantidad que tu tasa de interés puede incrementar. Los límites de intereses se presentan en dos versiones: un límite de ajuste periódico, que limita la cantidad que la tasa de interés puede subir o bajar de un período de ajuste al siguiente después del primer ajuste, y un límite de por vida, que limita el aumento de la tasa de interés durante la vida del préstamo. Por ley, prácticamente todos los intereses variables deben tener un límite de por vida.

Límites de ajuste periódicos

Supongamos que tiene un interés variable con un límite de tasa de interés de ajuste periódico del 2%. Sin embargo, en el primer ajuste, la tasa de índice ha aumentado un 3%.

Algunos intereses variables permiten un cambio de tasa mayor en el primer ajuste y luego aplican un límite de ajuste periódico a todos los ajustes futuros.

Una baja en los intereses no siempre lleva a unos pagos mensuales más bajos. Con algunos intereses variables que tienen topes de tasas de interés, el tope puede mantener tu tasa y pago por debajo de lo que hubiera sido si el cambio en la tasa de índice se hubiera aplicado por completo. El aumento en el interés que no se impuso debido al límite de la tasa podría trasladarse a futuros ajustes de la tasa. Esto se llama arrastre. Por lo tanto, en la próxima fecha de ajuste, tu pago podría aumentar, aunque la tasa de índice se haya mantenido igual o haya disminuido.

La tasa de tu préstamo puede aumentar en cualquier fecha de ajuste programada cuando la tasa de interés variable estándar del prestamista (el índice más el margen) es más alta que la tasa que estás pagando antes de ese ajuste.

Límites de por vida

Supongamos que tu interés variable comienza con una tasa del 6% y el préstamo tiene un límite de por vida del 6%, es decir, la tasa nunca puede ser más alta que el 12%. Supongamos que la tasa de índice aumenta 1% en cada uno de los próximos 9 años. Con un límite total del 6%, tu pago nunca excedería cierta cantidad.

Topes de pago

Además de los límites de las tasas de interés, muchos intereses variables limitan el monto que tu pago mensual puede aumentar al momento de cada ajuste. Por ejemplo, si tu préstamo tiene un límite de pago del 7½%, tu pago mensual no aumentará más del 7½% sobre tu pago anterior, incluso si las tasas de interés aumentan más.

Intereses variables híbridos

Los intereses variables híbridos a menudo se anuncian como ARM 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1. Estos préstamos son una combinación, o un híbrido, de un período de tasa fija y un período de tasa ajustable. La tasa de interés se fija por los primeros años de estos préstamos, por ejemplo, por 5 años en un ARM 5/1. Después de eso, la tasa puede ajustarse anualmente, hasta que se pagues el préstamo. El primer número indica cuánto tiempo durará el período de tasa de interés fija, y el segundo número dice con qué frecuencia la tasa se ajustará después del período inicial.

También hay prestamos variables de 2/28 o 3/27 ARM: el primer número le indica cuántos años será el período de tasa de interés fija, y el segundo número te indica la cantidad de años que las tasas del préstamo serán ajustables. Algunas hipotecas de 2/28 y 3/27 se ajustan cada 6 meses, no anualmente.

Glosario

Hipoteca de tasa ajustable (ARM). Una hipoteca que no tiene una tasa de interés fija. La tasa cambia durante la vida del préstamo en función de los movimientos en una tasa de índice, como la tasa de oferta interbancaria de Londres para préstamos convencionales y el Tesoro de vencimiento constante para préstamos respaldados por el gobierno de los Estados Unidos.

Las ARM generalmente ofrecen una tasa de interés inicial más baja que los préstamos de tasa fija. La tasa de interés fluctúa a lo largo de la vida del préstamo según las condiciones del mercado, pero el acuerdo de préstamo generalmente establece tasas máximas y mínimas. Cuando las tasas de interés aumentan, generalmente aumentan los pagos de su préstamo; y cuando las tasas de interés disminuyen, sus pagos mensuales pueden disminuir.

Tasa de porcentaje anual (APR). El costo del crédito expresado como una tasa anual. Para el crédito cerrado, como préstamos para automóviles o hipotecas, el APR incluye la tasa de interés, los puntos, los honorarios del corredor y otros cargos de crédito que el prestatario debe pagar. Una APR, o una tasa equivalente, no se utiliza en los contratos de arrendamiento.

Buydown. Cuando el vendedor paga un monto al prestamista para que el prestamista pueda darle una tasa más baja y pagos más bajos, generalmente por un período inicial en un ARM. El vendedor puede aumentar el precio de venta para cubrir el costo de la compra. Buydown la propiedad puede ocurrir en todo tipo de hipotecas, no solo en ARM.

Límite, tasa de interés. Un límite en la cantidad que tu tasa de interés puede aumentar. Los dos tipos de topes de tasas de interés son los topes de ajuste periódico y los topes de por vida. Los límites de ajuste periódicos limitan el aumento de la tasa de interés de un período de ajuste al siguiente. Los límites de por vida limitan el aumento de la tasa de interés durante la vida del préstamo. Todas las hipotecas de tasa ajustable tienen un límite.

Límite, pago. Un límite en el monto que tu pago mensual de la hipoteca de un préstamo puede cambiar, generalmente un porcentaje del préstamo. El límite se puede aplicar cada vez que cambia el pago o durante la vida de la hipoteca.

Tasa inicial. En un ARM con una tasa inicial con descuento, el prestamista le ofrece una tasa más baja y pagos más bajos por parte del plazo de la hipoteca (generalmente por 1, 3 o 5 años) Después del período de descuento, la tasa de ARM probablemente aumentará dependiendo de la tasa de índice. Los descuentos pueden ocurrir en todo tipo de hipotecas, no solo en ARM.

Interés variable híbrido. Estos interesen variables son una combinación, o un híbrido, de un período de tasa fija y un período de tasa ajustable. La tasa de interés se fija para los primeros años del préstamo; después de ese período, la tasa puede ajustarse anualmente.

Por ejemplo, los ARM híbridos se pueden anunciar como 3/1 o 5/1: el primer número indica cuánto tiempo durará el período de tasa de interés fija y el segundo número te indica con qué frecuencia la tasa se ajustará después de periodo inicial. Por ejemplo, un préstamo 3/1 tiene una tasa fija por los primeros 3 años y luego la tasa se ajusta una vez al año a partir del año 4.

Índice. El indicador económico que se utiliza para calcular los ajustes de la tasa de interés para hipotecas con tasa variable u otros préstamos con tasa ajustable. La tasa de índice puede aumentar o disminuir en cualquier momento.

Margen. El número de puntos porcentuales que el prestamista agrega a la tasa de índice para calcular la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) en cada ajuste.

Puntos (también se llaman puntos de descuento). Un punto es igual al 1 por ciento del monto principal de un préstamo hipotecario. Por ejemplo, si la hipoteca es de $ 300,000, un punto equivale a $ 3,000. Los prestamistas frecuentemente cobran puntos en las hipotecas de tasa fija para cubrir los costos de oxigenación de préstamos o para proporcionar una compensación adicional al prestamista o corredor.

Estos puntos generalmente se pagan al cierre y los puede pagar el prestatario o el vendedor de la casa, o pueden dividirse entre ellos. En algunos casos, el dinero necesario para pagar puntos se puede incorporar en el monto del préstamo, pero hacerlo aumentará el monto del préstamo y los costos totales. Los puntos de descuento, son puntos que el prestatario elige pagar voluntariamente a cambio de una tasa de interés más baja.

Principal. La cantidad de dinero prestado o la cantidad que aún se debe en un préstamo.