¿Qué es un préstamo del USDA y cómo calificar para uno?

Los préstamos del USDA son hipotecas con interés bajo que fueron diseñados para familias de ingresos bajos a moderados que no tienen crédito suficiente para calificar para las hipotecas tradicionales.

Cada año, el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) respalda préstamos hipotecarios para miles de estadounidenses.

Un préstamo de la USDA es para la compra de una propiedad en un área designada que cubra varias ubicaciones rurales y suburbanas.

De las muchas ventajas, la más destacada es la capacidad de conseguir financiación del 100 por ciento, así la gente no necesita esperar años ahorrando para el pago inicial. Junto con los préstamos VA, esta opción de préstamo respaldada por el gobierno es una de las pocas opciones de hipoteca con cero de pago inicial.

No tienes que trabajar en la industria agrícola para obtener un préstamo del USDA. La elegibilidad depende principalmente de tus ingresos, ubicación y de que tantas personas forman tu grupo familiar.

El USDA ofrece tres tipos de préstamos que son: préstamos garantizado del USDA, préstamos directo del USDA y préstamos de la UDA para remodelar o arreglar una propiedad.

1- Préstamo garantizado del USDA

El programa ofrece 90% de garantía, en caso de no pago por la nota de un préstamo a los prestamistas aprobados con el fin de reducir el riesgo de extender préstamos del 100% a compradores elegibles de propiedades rurales.

Gracias a esto, los prestamistas se sienten más seguros ofreciendo directrices flexibles a personas con nivel bajo o moderado de ingreso y puntuación crediticia no tan favorables.

Los solicitantes elegibles pueden comprar, construir, rehabilitar, hacer adiciones o reubicar una propiedad en un área rural elegible con un 100% de financiamiento.

Para ver las regiones donde se puede financiar una propiedad con este tipo de préstamo, visita este mapa interactivo del USDA. El mapa muestra los límites de ingresos por préstamos según la región. También ilustra cómo el USDA define ingresos “bajos” y “muy bajos” para diferentes áreas.

También puedes obtener informacion en el sitio de la USDA de elegibilidad de ingresos y propiedades.

Elegibilidad

Para ser elegible para un préstamo garantizado del USDA, estos son los requisitos:

Ser ciudadano de Estados Unidos, residente o extranjero calificado.
Tener un ingreso igual o inferior al ingreso “bajo” establecido en el área en la que quieres vivir.
Esta casa será tu residencia principal.
Tener la capacidad legal para incurrir en la obligación del préstamo.
No haber sido suspendido o excluido de participar en programas federales.
Demostrar la disposición a cumplir con las obligaciones crediticias de manera oportuna.
Comprar una propiedad que cumpla con todas las directrices del programa

Historial crediticio y puntaje

Para calificar para un préstamo garantizado del USDA sin pago inicial, usualmente se requiere un puntaje crediticio de 640 o más, esto te asegura de conseguir el mejor interés disponible que podría ser tan bajo como el 1%.

Ese tipo de puntuación, también te ofrece un proceso de solicitud simplificado o automatizado. De todas formas, puedes calificar para un préstamo del USDA si tu puntaje de crédito es más bajo del margen o si no tienes historial de crédito. Sin embargo, el interés sería más alto.

La gente sin historial crediticio tradicional puede calificar para estos préstamos. Pero tendrían que demostrar crédito de otra forma, por ejemplo, evidencia de pagos de servicios públicos hechos a tiempo o pagos de alguna matricula o cuenta que regularmente no parece en el crédito.

Además, los prestamistas respaldados por el USDA prefieren trabajar con prestatarios que demuestran que ninguna de sus cuentas ha sido transferida a agencias de cobro en los últimos 12 meses. Si has experimentado este problema o alguna bancarrota, deberás proporcionar documentación relevante.

Interés y términos

Los intereses fijos para préstamos garantizados por el USDA generalmente son más bajos quejo los intereses fijos de las hipotecas convencionales, y oscilan entre el 3% y el 5% del valor de la propiedad. El interés va a depender tu historial financiero, crediticio y laboral.

Los prestatarios calificados pueden conseguir préstamos garantizados por el USDA por términos de 15 o 30 años.

El USDA no establece límites oficiales de cantidad de hipoteca para préstamos garantizados. Sin embargo, los ingresos del solicitante y el área determinan la cantidad del préstamo.

Como los pagos iniciales de los préstamos garantizados del USDA tienden a ser muy por debajo de los de las hipotecas tradicionales, los prestatarios deben pagar una tarifa por adelantado de seguro hipotecario que cuesta entre 1% al 2% de la cantidad del préstamo y una tarifa anual de 0.35% que sirve como la prima mensual del seguro hipotecario.

A pesar de tener dos tarifas, los costos totales del seguro hipotecario del USDA a menudo son significativamente más bajos que otras opciones de préstamo.

De hecho, los costos del seguro hipotecario de la FHA y los préstamos convencionales pueden duplicar o incluso triplicar los de las hipotecas del USDA, lo que representa una barrera importante para los compradores de bajos ingresos y con problemas de liquidez.

Por ejemplo, en un préstamo de $180,000 con un pago inicial de seguro hipotecario de 1% y una prima de 0.35% por el año, el cálculo seria así:

180,000 x 1% = $1,800 de pago inicial por el seguro hipotecario. Este pago inicial del seguro hipotecario se puede agregar a la cantidad del préstamo. Entonces el préstamo sería de $181,800.

180,000 x 0.35% = $630 al año, esto dividido por 12 son $52.50 por mes. Este monto se suma al pago mensual de la hipoteca.

Relación deuda/ingresos

La relación deuda/ingreso no puede ser más 29% de tu ingreso bruto para el fron-end y 41% en el back-end.

Los prestatarios que tienen fuertes factores compensatorios pueden obtener un préstamo del USDA a pesar de tener índices de relación deuda/ingreso más altos.

Los factores compensatorios son cualidades positivas que ayudan a persuadir a los aseguradores de que tienes la tenacidad y la capacidad de pagar un préstamo hipotecario.

El ingreso familiar ajustado debe ser igual o inferior al límite de bajos ingresos aplicables establecidos por el gobierno para el área en la que deseas comprar una propiedad.

Gastos de cierre

En todo tipo de préstamo hipotecario va a ver costos de cierre. Estos pagos incluyen cobros del prestamista y cobros administrativos. Los costos de cierre de los préstamos garantizados por el USDA varían según el área. Pero usualmente son alrededor del 1% al 3% de la cantidad del préstamo.

A diferencia de algunas hipotecas, los gastos de los préstamos respaldados por el USDA pueden pagarse con dinero de regalo. Hay que mostrar una carta escrita por quien dio el regalo o la documentación adecuada como estados de cuenta bancaria demostrando la fecha del depósito.

¿Cómo aplicar para préstamo de la USDA garantizado?

Antes de solicitar cualquier tipo de préstamo del USDA, tienes reunir algunos documentos:

Prueba de que eres ciudadano o residente permanente de Estados Unidos.
Prueba de que eres un ciudadano extranjero calificado (si corresponde).
Los talones de sueldo más recientes y consecutivos de un mes para cada solicitante y cónyuge que no esté solicitando el préstamo. (4 talones si recibes tus pagos cada semana, 3 talones si te pagan a la quincena, 1 talón si te cada mes).
Las declaraciones de impuestos federales más recientes de 2 años para personas (que trabajan por cuenta propia) y empresas (si corresponde) con todas las páginas.
Formas W2 de los últimos 2 años.
Si estás jubilado, carta del seguro social de ingresos por pensiones/jubilación.
Si estás jubilado, forma 1099 de los 2 últimos años del seguro social, pensión/jubilación.
Si pagas o recibes manutención de niños, debes proporcionar un decreto de divorcio o un acuerdo de manutención de niños.
Estados de cuenta de activos de los últimos 2 meses para cuentas de cheques, ahorros, 401k, IRA, etc. (debes incluir todas las páginas. Cada estado de cuenta debe tener nombre, número de cuenta y nombre de la institución).
Si no tienes un historial de crédito tradicional, debes mostrar documentación de crédito alternativo, como pagos de renta y servicios públicos.
Copia de una tarjeta de identificación con foto emitida por el Estado y una tarjeta de seguro social para cada prestatario y cónyuge no prestatario.

Para solicitar un préstamo garantizado por el USDA, debe contactar a un prestamista aprobado por el USDA en el área en la que quieres vivir. El prestamista procesará tu solicitud de hipoteca a través del USDA.

Si deseas obtener asistencia sobre cómo solicitar un préstamo de casa unifamiliar garantizado del USDA, visita el sitio web de Desarrollo Rural del USDA. Cada estado tiene su propio coordinador de préstamos garantizados. Sus representantes pueden darte información sobre el programa e informarte cuales son los prestamistas en tu área, que están aprobados.

También puedes obtener información sobre estos préstamos en tu estado, online.

¿Cuánto dura el proceso para obtener un préstamo garantizado del USDA?

El proceso para conseguir este tipo de préstamo normalmente dura entre 1 a 45 días y estas son las etapas:

Obtener una pre aprobación de un prestamista

El prestamista revisa tu historial financiero, laboral y crediticio antes de darte una pre aprobación para la hipoteca.

En esta pre aprobación el prestamista te dice la cantidad de préstamo que te puede dar. El prestamista puede tener directrices específicas fuera de los estándares del USDA. Por lo tanto, debes leer bien los documentos y hacer todas las preguntas sobre las dudas que tengas.

Buscar la casa

Busca una agente de bienes raíces que haga este tipo de transacción. Primeo puedes buscar propiedades en el sitio homesales.gov para que te des una idea de lo que hay disponible. Luego debes contactar a una agente de bienes raíces y darle la pre aprobación del prestamista para que te ayuda con la búsqueda de la propiedad y se encargue de toda la transacción.

Evaluación de la propiedad

Una entidad de terceros que hace evaluaciones inspeccionará la casa que estás considerando para asegurarse de que cumple con las directrices del USDA y que tu hipoteca va acorde con el valor de la propiedad en comparación con las ventas comparables actuales del mercado.

• Aprobación final del USDA

Tu prestamista presentará la solicitud al USDA para que la revise y de una aprobación final.

• Cierre del trato

Firmas los documentos y ya estarías listo para cambiarte a tu casa nueva en unos días.

2- Préstamo directo del USDA

El USDA también tiene la opción de financiar directamente a los solicitantes de estos préstamos. En este caso no hay un banco de por medio.

Estos préstamos son para los estadounidenses de recursos bajos y muy bajos ingresos que no pueden acceder a ninguna otra clase de financiamiento para una casa apropiada.

Para calificar para un préstamo directo de la USDA un individuo o familia debe:

Tener ingresos de entre el 50 y el 80 por ciento del ingreso medio para el área designada, según lo definido por la USDA, ajustado por el tamaño de la familia.
No tener un lugar digno, seguro y limpio para vivir.
No poder obtener un préstamo de otras fuentes, con términos y condiciones que el prestatario pueda cumplir razonablemente.
Ser ciudadano estadounidense, residente permanente o extranjero calificado.
No haber sido suspendido o excluido de participar en programas federales.
La propiedad deberá ser tu residencia principal.
Tener la capacidad legal para incurrir en una obligación de préstamo.

Los préstamos directos del USDA no pueden financiar viviendas con valores de mercado que se encuentren por encima del límite de préstamo del área según lo definido por el USDA.

Estas hipotecas respaldan casas con medidas de 2,000 pies cuadrados o menos. El valor de mercado debe estar por debajo del límite de préstamo del área.

Puntaje

Debido a que los préstamos directos del USDA están dirigidos a prestatarios de muy bajos ingresos, los solicitantes deben demostrar al menos un historial crediticio adecuado con un puntaje mínimo de 640.

Las personas sin historial de crédito oficial también pueden presentar una solicitud. Sin embargo, tendrían que demostrar una posición financiera adecuada con fuentes de crédito no tradicionales, como los pagos oportunos de servicios públicos, además de factores compensatorios.

Intereses y términos

Las tasas de interés fijas para los préstamos directos del USDA se basan en el valor de mercado de la propiedad al momento de la aprobación o cierre de la hipoteca, lo que sea menor.

Los préstamos directos del USDA tienen opciones de pago con términos de 33 años y 38 años, según el nivel de ingresos. La tasa de interés puede predeterminarse si el prestatario usa un subsidio de asistencia de pago, lo que podría reducir la tasa a un 1 por ciento.

El USDA determina este factor al examinar el historial laboral, financiero y crediticio. Sin embargo, no puedes pedir prestado más del límite de préstamo para el área en la que planeas vivir.

Cómo solicitar

Puedes solicitar un préstamo directo a través de una de las oficinas locales de Desarrollo Rural del USDA.

¿Cuánto dura el proceso?

El tiempo que dure el proceso dependerá de la disponibilidad de fondos y la demanda de préstamos en el área en la que quieres comprar. El USDA procesa las aplicaciones en el orden en que las van recibiendo.

3- Préstamos de la USDA para reparar y remodelar una propiedad

Los préstamos de reparación y rehabilitación rural del USDA, proporcionan financiamiento en áreas designadas para personas con ingresos muy bajos que no pueden obtener crédito de otras fuentes para reparaciones y renovaciones.

Requisitos

Debes cumplir con los siguientes requisitos para calificar para un préstamo o subvención de mejoras para propiedad del USDA.

El solicitante debe ser el propietario y el residente principal de la casa que necesita renovar.
No poder conseguir crédito asequible de otra forma.
Tener un ingreso familiar por debajo del 50% del ingreso medio en tu área.
Para subsidios: ser mayor de 62 años y no poder pagar un préstamo de reparación tradicional.

Términos

El préstamo que se consigue de este programa se puede usar para arreglar techos, instalación de pantallas, restauración de sistemas sanitarios, cambio de sistemas de calefacción, arreglos de sistema de electricidad, arreglos de cocinas y otros arreglos necesarios para suprimir riesgos de salud y seguridad y actualizar la propiedad.
El préstamo esta disponibles si quieres remodelar una habitación/casa, para que sea accesible para un familiar discapacitado.
Las familias que con ingresos demasiado bajos son elegibles para obtener un monto de hasta $20,000 dólares. Los plazos para pagar son de 20 años (dependiendo de los ingresos disponibles para pagar el préstamo). La tasa de interés es del 1%.
La asistencia de $7,500 y una combinación de préstamos/subsidios están a disposición para solicitantes que tengan 62 años o más.
Piden un puntaje de crédito de 640 como mínimo.

Cómo solicitar

El USDA concede préstamos y subvenciones de acuerdo a la disponibilidad y la demanda de fondos en el área donde está ubicada la propiedad. Para solicitar este tipo de subvención o préstamo:

Localiza y contacta a tu oficina gubernamental local.
Habla con un representante del gobierno en tu área y demuestra que no puedes pagar por el trabajo que hay que hacer para las reparaciones de tu casa.
Averigua cuánto dinero hay disponible para cada propietario a través de los diversos programas de subvenciones.
Recopila toda la información necesaria.
Asegúrate de incluir toda la documentación pertinente y las pruebas que se requieren con tu solicitud de subvención completa.
Vas a tener que ser paciente porque podría demorar meses para que te den una respuesta.