Préstamos conforming vs non conforming: ¿cuál es la mejor opción para ti?

Los préstamos conformings son hipotecas que se adhieren a los límites de financiamiento que ha establecido la Agencia Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) y cumplen con las directrices que ha establecido Fannie Mae y Freddie Mac, mientras que los préstamos non conforming no cumplen con estas directrices.

Fannie Mae y Freddie Mac son las entidades que compran préstamos conforming. Estas compañías detrás de escena proporcionan un mercado secundario para las hipotecas, lo que permite a los prestamistas agrupar los préstamos en paquetes de inversión y venderlos para que puedan volver a prestar.

Cuando una categoría de préstamos cumple con los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac, los préstamos se consideran “conformings”. Cuando no se adhieren a estos estándares, como en el caso de los préstamos jumbo se consideran non conforming.

Echemos un vistazo más de cerca a las diferencias de los préstamos conformings y non conformings.

¿Qué es un préstamo conforming?

Para que un préstamo hipotecario sea conforming, debe cumplir con las directrices específicas que permiten a Fannie Mae y Freddie Mac comprar préstamos. La más importante de estas directrices es el límite del préstamo, que se refiere a la cantidad máxima del préstamo que Fannie Mae o Freddie Mac pueden comprar.

El límite para préstamos conforming que ha puesto la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA, que administra a Fannie Mae y Freddie Mac) para el año 2020 para una propiedad de una unidad es de, a $ 510,400.

En algunas áreas del país donde las propiedades son caras, como en Washington DC y ciertos condados de California, el umbral para los prestamos conforming en 2020 es hasta $765,60. Mira este mapa para saber cuáles son los limites en tu estado.

¿Cuáles son los beneficios de un préstamo conforming?

La principal ventaja de un préstamo conforming es que ofrecen una tasa de interés más baja que un préstamo non conforming, lo que resulta en pagos mensuales más bajos de la hipoteca, por lo tanto, el préstamo te sale más barato.

¿Qué es un préstamo non conforming?

Los préstamos non conformings son préstamos que Fannie Mae o Freddie Mac no pueden comprar.

Los préstamos respaldados por el gobierno y los préstamos jumbo de alto valor son dos ejemplos de préstamos non conforming.

Tipos de préstamos non conforming

Los préstamos respaldados por el gobierno y los préstamos jumbo de alto valor son dos ejemplos de préstamos non conforming. Los préstamos non conforming pueden tener requisitos de pago inicial y crédito más bajos.

•Prestamos jumbo

Los préstamos jumbo superan los límites de préstamos conformings y tienen diferentes directrices para calificar.

Como estos préstamos son más riesgosos para el inversor, usualmente llevan un interés más alto y son más difíciles de vender en el mercado secundario.

¿Cuáles son los beneficios de un préstamo non conforming?

Aunque son más riesgosos y menos comunes que los préstamos conforming, los préstamos non conforming permiten a la gente solicitar préstamos por cantidades más altas de lo que es posible pedir para un préstamo conforming.

Las personas que van a calificar para un préstamo jumbo son aquellas que tienen ingresos altos, muy buen crédito y bastantes activos.

Por ser prestamos de cantidades altas y por no estar asegurados por el gobierno, los prestamistas asumen un mayor riesgo con este tipo de hipoteca.

Para amortiguar el riesgo y como garantía adicional, la mayoría de los prestamistas piden que los prestatarios pongan un enganche de 20 por ciento (o más) o requieren reservas en el banco de entre seis y 12 meses equivalentes al nuevo pago de la casa incluyendo impuestos y seguro de incendio de la propiedad y tienen directrices más estrictas.

•Préstamos respaldados por el gobierno

Los préstamos respaldados por el gobierno son préstamos asegurados por el gobierno federal. En otras palabras, el gobierno paga la deuda y ayuda a cubrir al prestamista si tú no cumples con los pagos.

Los préstamos respaldados por el gobierno son menos riesgosos para los prestamistas. Como resultado, pueden ofrecer préstamos a compradores con pagos iniciales y puntajes de crédito más bajos.

Sin embargo, tú y la propiedad deben cumplir un cierto conjunto de criterios para calificar para un préstamo respaldado por el gobierno.

Hay tres tipos de préstamos respaldados por el gobierno: préstamos VA, préstamos USDA y préstamos FHA.

Cada tipo de préstamo tiene sus propios criterios para calificar.

1- Préstamos VA

Los préstamos VA son préstamos para miembros calificados de las fuerzas armadas, veteranos y sus cónyuges. Debes cumplir con los estándares de servicio o ser una viuda soltera de un miembro del servicio que falleció o está discapacitado mientras estuvo en el servicio.

Con un préstamo VA, puedes comprar una casa sin pago inicial. Aunque él VA no establece requisitos específicos en cuanto a un puntaje de crédito mínimo, los prestamistas pueden establecer sus propias directrices.

Los préstamos VA están asegurados por el Departamento de Asuntos de Veteranos.

2- Préstamos del USDA

Los préstamos del USDA son préstamos para personas que quieren comprar una propiedad en un área rural o suburbana. Esta propiedad debe estar ubicada en un área que el USDA considere suficientemente rural.

Tampoco puedes ganar más del 115% de los ingresos medios de tu condado y tu casa no puede ser una granja en funcionamiento.

Puedes comprar una casa sin enganche y tener un puntaje de 640.

Los préstamos del USDA están asegurados por el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos.

3- Préstamos FHA

Los préstamos FHA, que asegura la Administración Federal de Vivienda, te permiten comprar una casa con tan solo un 3.5% de pago inicial. Debes tener un puntaje de al menos 580, pero con un puntaje tan bajo, la relación deuda/ingreso también debe ser baja. Al tener un puntaje de 620 o más, puede calificar con una relación deuda/ingreso más alto.

Elige la opción de préstamo hipotecario que más se adapte a tu situacion personal