¿Qué es un refinanciamiento hipotecario? beneficios y desventajas

Refinanciar significa pagar una hipoteca y obtener una nueva. Con el nuevo crédito hipotecario pagas el préstamo anterior.

Usualmente la gente hace un refinanciamiento en el préstamo de su casa para bajar los pagos de la hipoteca, bajar el interés o cambiar de un interés variable a uno fijo.

Otras personas refinancian cuando necesitan efectivo para remodelar la casa, consolidar deudas o cuando necesitan sacar dinero de la equidad de la propiedad para cualquier otro proyecto.

El proceso de refinanciamiento trabaja de la misma forma que cuando compras tu casa. Tendrás que darte tiempo para buscar las mejores opciones de préstamo, reunir los documentos financieros adecuados y someter una aplicación para un refinanciamiento de casa para que te aprueben.

¿Cuáles son los beneficios de un refinanciamiento de casa?

Hay varios motivos para refinanciar tu préstamo hipotecario. Algunas de las ventajas incluyen:

Bajar tu mensualidad. Si puedes obtener un interés más bajo del que tienes, podrías ahórrate bastante dinero en tu pago mensual.

Ejemplo:

-30 años

Originalmente tu préstamo era de $290,000, con un interés fijo al 6.875%, por 30 años. Tu pago es de $1,905.09 al mes sin incluir impuestos ni seguro de incendio. Ya han pasado 7 años desde que compraste, ahora debes $280,000.

Refinancias a un nuevo préstamo de $288,000 (8,000 mil dólares más por los gastos) con un interés al 4.500% fijo por 30 años, el pago te quedaría en $1,459.25. Al refinanciar, te estarías ahorrando $445.84 dólares mensuales. Con un pago mensual más bajo, puedes poner el ahorro para pagar otras deudas y otros gastos.

Esta opción te beneficia en el presente, si estas pasando por un periodo económico difícil. Pero a largo plazo, puede no convenirte porque pierdes todos los intereses que ya pagaste por 7 años. Sin embargo, a algunos propietarios, si les baja el pago, no les importa empezar de nuevo.

• Reducir el plazo de la deuda. Para los propietarios que obtuvieron la hipoteca por primera vez, una hipoteca a 30 años puede haber tenido más sentido financiero. Esta opción puede llamar la atención de aquellos propietarios que quieren reducir el plazo del préstamo.

Ejemplos:

-20 años

Con un préstamo de $288,000 a 20 años, con el interés fijo a 4% el pago te quedaría en $1,745.22. Te ahorras $159.87 y no pierdes los 7 años que llevas pagando. Al contrario, la pagas 3 años antes del tiempo original.

-15 años

Con un préstamo de $288,000 a 15 años, con el interés a 3.5% el pago te quedaría en $2,058.86. El pago te sube $153.77, pero pagas la casa 8 años antes de tiempo.

• Usar la equidad tu casa para sacar dinero efectivo. El valor de las propiedades siempre sube con el pasar del tiempo (con la excepción de la crisis financiera del 2007-08). Si las propiedades han subido de valor, vas a tener equidad en tu casa para hacer un refinanciamiento sacando efectivo. Este dinero se puede utilizar para hacer arreglos en la casa, pagar unas deudas más o menos grandes o hacer compras grandes.

• Eliminar el seguro hipotecario (PMI). Si tu propiedad subió de valor y tu nuevo préstamo es el 80% o menos del valor de la propiedad, puedes deshacerte de PMI. Esto bajará tus pagos mensuales.

• Cambiar de un interés variable a uno fijo. Cuando tienes un interés variable, tu pago mensual podría subir o bajar dependiendo de los cambios de interés en el mercado. Cambiar a un préstamo de interés fijo da la seguridad a los propietarios de saber que su mensualidad no va a cambiar.

• Consolidar la primera hipoteca con una segunda hipoteca o línea de crédito. Al juntar los dos préstamos en un solo pago mensual, simplificas tus finanzas y quedas con una sola deuda. Además, las segundas hipotecas siempre llevan un interés más alto que las primeras, por lo que refinanciar a un solo préstamo con interés fijo podría ahorrarte bastante dinero a largo plazo.

Desventajas de un refinanciamiento hipotecario

Dependiendo cuales sean tus metas y situación financiera, tal vez un refinanciamiento no sea la opción adecuada para ti. Aunque un refinanciamiento te puede ofrecer bastantes beneficios, también deberías tomar en cuenta los riesgos.

• Empiezas de nuevo

Con un refinanciamiento a 30 años, empiezas de nuevo el proceso de amortización. Supongamos que llevas pagando tu hipoteca por 15 años, entonces el interés a pagar durante la vida del préstamo podría no valer la pena. En estos casos, muchos propietarios prefieren obtener un préstamo hipotecario a corto plazo que no extienda el tiempo en que deberán hacer los pagos de la hipoteca, como una hipoteca de 20 o 15 años, que vienen con intereses más bajos que los préstamos a 30 años, el pago, a menos tiempo, en algunos casos baja, pero en otros sube, como puedes ver en los ejemplos de 20 y 15 años.

Ejemplo:

-30 años

Préstamo original de $310,000 con interés al 6.5% fijo a 30 años, tu pago actual es de $1,896.20. Han pasado 15 años y ahora debes $260,000. Al refinanciar a 30 años, con un nuevo préstamo de $268,000 con interés al 4.5% fijo, el pago queda de $1,357.92. Te ahorras $538.28 dólares al mes, pero vuelves a los 30 años, pierdes los 15 años en intereses que ya pagaste. En este caso vas a estar pagando la casa por 45 años.

• Si planeas cambiarte de casa en el futuro cercano

Si no vas a estar mucho tiemp en esa casa, puede que no tenga sentido refinanciar ya que no hay garantía de que recuperes los gastos.

• Cambiar de un préstamo fijo a uno variable

Antes de cambiarte de un interés fijo a un variable piénsalo bien. El interés puede aumentar con el tiempo. Asegúrate de saber a qué índice está vinculado, con qué frecuencia se ajustará el interés y lo más importante, los límites en los ajustes del préstamo: el primer límite, el límite anual y el límite de por vida. Hace bien los cálculos antes de comprometerte a gastar dinero en un refinanciamiento cambiando de interés fijo a variable.

• Los gastos

Lo que haces es sacar una nueva hipoteca para pagar la anterior, por lo que tendrá que pagar la mayoría de los mismos costos de cierre que tuviste cuando compraste la casa por primera vez, incluidas las tarifas de originación, el seguro de título, las tarifas de solicitud y tarifas de cierre.

Te conviene o no refinanciar

Para saber si te conviene o no refinanciar, lo mejor que puedes hacer es calcular los números para ver cuánto te vas a ahorrar y si vale la pena pagar los gastos. Si los costos de cierre son más o menos altos, te tomará más tiempo recuperar estos gastos de acuerdo al dinero que estas ahorrando cada mes.

En el primer ejemplo de 30 años, te ahorras $445.84 dólares mensualmente. En 18 meses recuperas los $8,000 de gastos, pero pierdes los 7 años que ya pagaste ein intereses.

En el segundo ejemplo de 30 años, te ahorras $538.28 dólares mensualmente. En 15 meses recuperas los $8,000 de gastos, pero pierdes los 15 años que ya pagaste en intereses. Cuando llevas la mitad del plazo de tiempo pagado, no hace sentido refinanciar a 30 años.

En el ejemplo de 20 años te ahorras $159.87 mensualmente. En 50 meses (4 años y 1 mes) recuperas los $8,000 de gastos. En este caso no pierdes los 7 años que ya pagaste, al contario terminas de pagar la casa 3 años antes.

En el ejemplo de 15 años, como el pago te sube, aunque pareciera que no recuperas los gastos, los recuperas con creces y no pierdes los 7 años. Como terminas de pagar la propiedad 8 años antes, te ahorras $1724,889.08 dólares en pagos mensuales e intereses.

¿Cómo saqué esta cuenta?

Con el pago de 15 años $2,058.86 x 12 = $24,706.32 x 8 = $197,651.00. A esto, le resto la cantidad que subió el pago después del refinanciamiento, que fueron $153.77 x 12 = $1,845.24 x 8 = $14,761.92. De gastos fueron $8,000.00.

$197,651.00.
¯ $14,761.92.
______________
$182,889.08.
¯ 8,000.00.
______________
$174,889.08.

Después de restar los $14,761.92, que fue la cantidad que subió la mensualidad al refinanciar a 15 años y restando los $8,000.00 de gastos, todavía te ahorras $174,889.08 de pagos mensuales e intereses.

Si planeas quedarte, un refinanciamiento del préstamo de tu casa podría potencialmente devolver mucho más a tu billetera de lo que pudieras pagar en gastos, pago mensual e intereses.

De acuerdo a estos números tú debes decidir si refinanciar, ya sea a 30, 20 o 15 años es una buena opción para tu situación personal.

Usa nuestra calculadora de hipotecas para estimar cuál podría ser tu nuevo pago mensual de tu mortgage.

Preguntas frecuentes sobre refinanciamiento

Antes de tomar la decisión de hacer un refinanciamiento, vale la pena estar preparado. Para saber que tan bien preparado estas, toma en cuenta estas preguntas.

¿Es buena idea refinanciar si solo voy a estar viviendo en la casa un par de años?

Cada vez que se hace una transacción de hipoteca van a haber gastos involucrados. En un refinanciamiento hay gastos de cierre como cuando compraste.

Es importante determinar cuánto tiempo te va a tomar llegar al punto en que los ahorros que obtuviste al refinanciar, van a compensar por los gastos del refinanciamiento.

Revisa los gastos de cierre que pagaste por tu préstamo original para comprar la casa. Los costos de refinanciamiento van a ser  casi lo mismos aunque un poco menos.

Estos son los gastos de un refinanciamiento:

Los costos promedio de cierre de un refinanciamiento son de aproximadamente entre $6,000 a $8,000 dólares dependiendo de la cantidad del préstamo. La cantidad del préstamo desempeña un papel importante en el monto de los gastos.

Estos costos son muy similares a lo que pagaste cuando compraste tu casa:

1- Costos de registro de documentos en el condado
2- Evaluación
3- Crédito
4- Originación o puntos del prestamista o agente de préstamos
5- Servicio por procesar el préstamo (Si se hace a través de un agente de préstamos)
6- Servicios de título
7- Servicio de impuestos
8- Servicio de escrow (siempre más barato que el escrow en una compra
7- Servicio del prestamista por revisar y aprobar el préstamo
9- Cargo por transferencia (Reconveyance Fee): tu prestamista actual te cobra esta tarifa cuando transfiere los intereses colaterales de tu propiedad mediante el registro de una transferencia.
10- Cargo por estado de cuenta (demand fee): tu prestamista actual cobrara un cargo por calcular las cifras de pago y enviarlas el nuevo prestamista.
11-Tarifa de certificación de inundación: su prestamista debe determinar si su propiedad está ubicada o no en una zona de inundación designada por el gobierno federal. Esta es una tarifa que generalmente cobra un servicio independiente para tomar esa determinación.
12- Servicio de notario. La mayoría de los documentos de préstamos tienen dos o tres formas que hay que notarizar. Por lo general, tu agente de escrow se encarga de que firme estos documentos en su oficina y cobrará una tarifa de notario.
13- Preparación de documentos. Si el prestamista o el agente hipotecario prepara los documentos, los dos cobran por hacerlo.

¿Cómo afecta tu puntaje de crédito al refinanciar?

Tu puntaje de crediticio no solo ayuda a saber si te podrían aprobar el préstamo, también dicta a cómo te van a dar el interés. Por eso, mientras más alto sea tu puntaje, más bajo puedes conseguir la tasa de interés.

Ejemplo:

Si el interés fijo por 30 años está a 4.5% con una cantidad de préstamo de $288,000 y un puntaje de crédito de 640, al interés se le puede agregar 1.000 o más. Este prestatario obtendría el interés a 5.5. Los pagos le quedarían en $1,635.23

Un prestatario con un puntaje de 770 obtendría el interés tal como está, al 4.5%, los pagos le quedarían en $1,459.25.

Hay una diferencia en el pago de $175.98×12= $2,111.76 por año.

¿Cuál es el saldo restante de mi préstamo?

Antes de firmar documentos de una nueva hipoteca, debes evaluar la deuda actual de tu préstamo. Si llevas pagando el préstamo por 15 años de un préstamo de 30 años, debieras tomar en cuenta un refinanciamiento a 15 años, si es que te favorece.

Si con un refinanciamiento a 15 años obtienes un interés más bajo y el pago te baja, vale la pena hacerlo, porque no vuelves a empezar.

¿Necesitas refinanciar a 15 años para pagar el préstamo antes?

Una de las razones de refinanciar a 15 años es acortar el tiempo y pagar el préstamo antes.

Si el interés que obtienes es más bajo del que tienes actualmente, es normal que el pago te quede casi igual, pero acortas el tiempo.

Pero, si tienes un préstamo a 30 años y quieres pagar la hipoteca en 15 años, no necesitas refinanciar para pagarla antes. Solo tienes que mandar más de pago mensual. Así puedes generar equidad más rápido y te ahorras pagos de intereses.

Si tus circunstancias económicas, cambian y los tiempos se ponen difíciles, siempre tienes la opción de volver a mandar tu pago original que te corresponde.

Pero todo depende de las personas. Por ejemplo, cuando yo hacía refinanciamientos, siempre les explicaba a mis clientes que no necesitaban refinanciar a 15 años para pagar el préstamo antes de tiempo, que podían enviar más dinero al principal e igual la pagaban antes.

Ellos me respondían que preferían refinanciar a 15 años porque así estaban obligados a mandra el pago que les correspondía a 15 años, si no era obligación, no iban a mandar dinero de más al principal.

Por eso digo que va a depender de cada caso en particular, si conviene refinanciar a 15 años o no.

¿Se puede refinanciar un préstamo FHA, VA, USDA o Jumbo?

Sí se puede, una de estas opciones podría favorecerte, dependiendo de cuál sea tu situación actualmente. Además, si ahora tienes un préstamo convencional, FHA, VA, USDA o Jumbo, hay opciones de refinanciamiento simplificados (Streamline refinance).

Los programas de refinanciamiento simplificados ofrecen un proceso de aprobación más simple porque los requisitos son mucho más flexibles y además los gastos son mínimos comparados con los refinanciamientos regulares.

Los programas de refinanciamiento simplificados no permitir retirar efectivo. Además, al igual que las opciones regulares de refinanciación, los préstamos de refinanciación simplificados pueden aumentar tu costo total durante la vida del préstamo.

¿Cuándo es el mejor momento para refinanciar?

Para saber cuándo es el momento adecuado tienes que tirar números para ver si un refinanciamiento te conviene.

Pero, si en el pasado trataste de refinanciar y no calificaste, si hoy tus circunstancias cambiaron, los intereses han bajado y tu casa subió de valor, esta vez, podría bajarte el interés y el pago.

¿Qué necesito hacer para empezar a refinanciar mi casa?

Lee esta guía, en la cual te explico exactamente lo que debes hacer para iniciar el proceso de refinanciamiento de tu hipoteca.