Relación deuda ingreso: cómo calcularla

Antes de aprobar un préstamo o un producto basado en crédito, la mayoría de los prestamistas van a querer saber sobre tu situación financiera. Esto implica correr tu crédito, hacerte preguntas sobre tu ingreso anual y calcular tu carga de deuda general.

Esto último, se mide con lo que se llama tu relación deuda ingreso. Junto con tu puntaje de crédito, tu relación deuda ingreso, es uno de los principales factores para determinar si te van a aprobar para un préstamo hipotecario y por cuánto.

Sigue leyendo para conocer todo lo que necesitas saber sobre tu relación deuda ingreso, incluido cómo calcularla y por qué es importante al solicitar un préstamo.

Tu relación deuda ingreso les da a los prestamistas una idea rápida de la cantidad de deuda que tienes actualmente en comparación con la cantidad que ganas. Si una gran parte de tus ingresos anuales lo destinas para hacer pagos de tus deudas existentes, será difícil convencer a un prestamista para que te apruebe un préstamo.

Si bien puede sonar similar, tu relación deuda ingreso, es diferente de tu índice de utilización de crédito. El último es un cálculo que muestra cuánto de tu crédito disponible ya estás usando, mientras que el primero es un cálculo que muestra cuánta cantidad de tus ingresos se absorbe en las deudas actuales.

Debes conocer la importancia de este número, eso incluye conocer la diferencia entre las dos categorías de relación deuda e ingreso y también necesitas saber cómo se hace el cálculo.

¿Qué se incluye en la relación deuda/ingreso?

Hay muchos gastos mensuales que no se incluirán en los cálculos de la relación deuda e ingreso, aunque parte de tus ingresos se asignen a ellos. Esto se debe a que tu relación deuda/ingresos, generalmente solo incluye las cuentas que aparecen en tu informe de crédito (con algunas excepciones); no todo lo que pagas mensualmente es parte de la ecuación.

Los gastos aplicables a la relación deuda e ingreso incluyen:

Prestamos de vivienda: el prestamista incluirá en el cálculo el pago mensual del nuevo prestamos, el pago de los impuestos de la propiedad, la aseguranza de incendio y si corresponde PMI (Seguro de hipoteca) y pagos de asociación si es un condominio.
Préstamos de automóviles: si financiaste un carro y todavía lo estas pagando, se va a incluir en el cálculo a no ser que te quede solo un par de meses para terminar de pagarlo.
Préstamos personales: si has obtenido un préstamo personal (para cubrir una variedad de gastos, como la consolidación de deudas existentes, el pago de tarjetas de crédito de interés alto o la financiación de un gasto grande, (como la compra de un nuevo aire condicionado central), estos gastos se incluirán.
Préstamos estudiantiles: se incluirá cualquier tipo de préstamo estudiantil.
Pago mensual mínimo en cuentas de tarjeta de crédito: el prestamista incluirá solo el pago mínimo mensual en cada cuenta de tarjeta.
Pago mensual mínimo en líneas de crédito con garantía hipotecaria: con líneas de crédito, el prestamista incluirá los pagos mensuales mínimos.
Pensión alimenticia y manutención de los hijos: aunque este tipo de deuda no se reporta al crédito (solo se reporta si no se ha pagado) los pagos establecidos para la pensión alimenticia y la manutención de los hijos se agregarán al cálculo, ya que son obligaciones financieras mensuales.

Pero no todas las facturas que pagas mensualmente aparecerán en tu crédito. No aparecerán gastos de servicios públicos, cable, teléfonos celulares y facturas mensuales por cualquier servicio de suscripción.

Esto no significa que, si no pagas estas facturas, no habrá consecuencias positiva ni negativa en tu crédito. Las facturas impagas de este tipo las van a reportar como cobros de colección, los cuales afectaran negativamente tu puntaje de crédito. Pero, este tipo de cuentas no se toman en cuenta en la relación deuda /ingresos.

Cómo calcular la relación deuda/ingreso

Es muy simple hacer el cálculo de tu relación deuda/ingreso. La parte más difícil es asegurarte de incluir los números correctos tanto en el cálculo de tus deudas como en tus ingresos.

Esta es la fórmula para calcular la relación deuda/ingresos

Para hacer este cálculo los prestamistas dividen las deudas en dos categorías:

•La primera categoría se llama front-end

En español se traduciría a índice de gastos del frente o la relación de gastos de vivienda.

Estas deudas incluyen los gastos relacionados con los pagos de capital e intereses hipotecarios, seguro de propietarios de vivienda, impuestos anuales de la propiedad, pagos de asociación (si es un condominio) y seguro hipotecario (PMI) si tienes uno.

Principal + Intereses + Seguro de la casa + Impuestos de propiedad + Cuotas de asociación + PMI.

•La segunda categoría de gastos se llama back-end

En español se traduciría como índice de gastos de fondo o generales.

Aquí se incluyen todos los gastos de front-end, es decir todos los gastos de la primera categoría más pagos mínimo de tarjetas de crédito, pagos de carros, pagos de una segunda hipoteca, pagos de préstamos estudiantiles, pagos de manutención de los hijos y cualquier otro pago mensual que aparezca en tu crédito.

•Saca la cuenta cuanto son tus ingresos mensuales

Si trabajas para una compañía y a fin de año te dan la forma W2

Suma tu ingreso total bruto. Tu pago semanal, quincenal o mensual bruto, es el monto total que ganas antes de que tu empleador deduzca los impuestos que debe retener y enviar a las agencias estatales y federales.

Por ejemplo, si ganas $18 dólares la hora, trabajas 40 horas a la semana y te pagan semanalmente debes hacer el siguiente calculo:

18x 40 =720. Estos $720 dólares multiplícalos por 52 que es la cantidad de semanas que tiene un año. Obtendrás tu ingreso anual.

720 x 52= $37,440 divide este monto por 12 = $3,120.

Divide tu ingreso anual de $37,440 x 12 para obtener tu ingreso mensual. En este caso son $3,120.

Si te pagan quincenalmente debes hacer el cálculo así:

18 x 40 = $720, pero como te pagan cada dos semanas tu cheque será de $1,440, esto multiplícalo por 26. Luego divide esta cantidad por 12. Obtendrás tu ingreso anual.

$1440×26 = $37,440 divide este monto por 12 = $3,120.

Si trabajas sobre tiempo, para que te lo tomen en cuenta, tienes que haber estado trabajo sobre tiempo por 2 años consecutivos, si tus declaraciones de impuestos y talones de pago muestran que el los ingresos por horas extras son inconsistentes o están disminuyendo, no tomaran en cuenta este ingreso.

Para calcular el sobre tiempo, suma lo que has ganado en sobre tiempo durante los últimos dos años más lo que has ganado hasta ahora en el año vigente si trabajas par una empresa y recibes la forma W2.

Ejemplo:

-Año 2018 = $1,675 de horas extra
-Año 2019 = $2,590 de horas extra
-Año vigente, 2020, hasta abril 16 has ganado $1,347 de horas extra.

Sumando todo da $5,612, si la fecha actúa es abril 15, divide esto por 27 (dos años y tres meses), porque el mes de abril todavía no termina.

Entonces, $5,612 dividido por 27 = $207.85. Esto es lo que debes agregar a tu salario regular.

$3,120 +$207.85 = $3,327.85.

Si trabajas por tu cuenta y recibes la forma 1099 o no recibes la forma 1099

No te van a tomar en cuenta el ingreso bruto (antes de deducir gastos). Te van a tomar en cuenta el ingreso neto. Para saber cuál es este total, en tus impuestos debes ver la cantidad que aparece en la primera página de la forma 1040, en la línea 7 “Adjusted Groos Income”, esta cantidad es la que contara para calificar.

El prestamista extraerá las formas 4506 directamente del IRS, las cuales mostrarán los ingresos o pérdidas de un negocio en el schedule C.

Ejemplo:

Año 2018 ingresos brutos $48,000, ingresos netos (después de deducciones) $12,300
Año 2019, ingresos brutos $52,560, ingresos netos (después de deducciones) $16,458

Si la fecha en que estas aplicando es abril 15, te van a pedir el Profit and Los Statemnt para el año vigente, es decir lo que has ganado por los últimos 3 meses. De ahí también te van a tomar en cuenta el neto.

En tu Profit and Loss Statmente sale un neto de $2,741, eso es lo que te van a contar.

-Año 2018 $12,300
-Año 2019 $16,458
-Año 2020 $2,741

Además, los prestamistas agregan ciertas deducciones a los ingresos de una solicitante que trabaja por cuenta propia, como la depreciación, ya que ese no es un gasto real que sale de tu cuenta bancaria.

Si en tus impuestos en el año 2018 pusiste $3,000 dólares de depreciación y en el año 2019 pusiste $3,800 de depreciación. Suma la cantidad y divídela por 24:

$3,000 + $3,800 = $6,800 dividido por 24 = $283.33 al mes.

Total $31,499 dividido por 27= $1,166.63 + $283.33 = $1,449.96 de ingreso mensual que te van a contar.

Si eres un empleado al que le pagan un salario mensual bruto

Divide tu pago anual por 12 para determinar tu salario bruto mensual.

El siguiente paso es sumar tus deudas mensuales y dividirlas por tus ingresos. Al hacerlo, usa tu ingreso mensual bruto si recibes la forma W2 y el ingreso neto (después de gastos) si trabajas por cuenta propia.

Para calcular el front-end o pago de frente debes sumar los pagos del nuevo préstamo que estas tratando de obtener.

Te voy a dar un ejemplo con un préstamo de $250,000 dólares para una casa, con un interés fijo por 30 años de 5%.

Los que se incluye en el front-end son pagos de:

En este ejemplo también voy a incluir los ingresos de la esposa del prestatario y los ingresos del hermano de la esposa. Los dos trabajan en compañía. Ella gana $1,900 dólares al mes y el hermano gana $2,870 dólares al mes.

Ahora voy a sumar el ingreso de cada uno. El prestatario principal que trabaja por su cuenta y recibe $1,449.96 al mes, esto se redondea a $1,450. La esposa que trabaja en una empresa, recibe W2 y gana $1,900 dólares al mes. Y el hermano de la esposa que también trabaja en una empresa, gana $2,870 dólares al mes y recibe la forma W2.

$1,449.96+ $1,900 + $2,870 = $6,220.00

Para calcular el front-end o gastos de frente se dividen los pagos de vivienda por los ingresos totales.

$1,689.88 ÷ $6,220.00 = 27.17%.

Ahora, hay que hacer un recuento de todas las deudas incluidas las de vivienda.

Ejemplo:

Los prestatarios tienen las siguientes deudas:

Para calcular el segundo índice, back-end o gastos generales, se dividen todas las deudas por los ingresos.
$2,169.88 ÷$6,220.00 = 34.89%.

Entonces estos prestatarios tienen una relación deuda ingresos de:

-Front-end = 27.168
-Back-end = 34.89

La relación deuda/ingreso de 27/35, son porcentajes perfectos para cualquier tipo de préstamo hipotecario.

Si estás buscando obtener la aprobación para una nueva hipoteca, estos dos cálculos de relación deuda e ingreso, van a entrar en juego. Cada prestamista establece sus propios umbrales para decidir este porcentaje, pero otros como los FHA y USDA tienen sus límites establecidos firmemente.

Relación deuda/ingreso para un préstamo convencional

Si está buscando obtener un préstamo convencional a través de los principales inversores hipotecarios Fannie Mae o Freddie Mac, la relación deuda/ingreso ideal es de 28/36, sin embargo, según mi experiencia, incluso con porcentajes más altos como 29/39,30/40, 36/42 y hasta 49/50,
pueden aprobarlos si tienen otros factores compensatorios que trabajen a su favor. Por ejemplo, in puntaje de crédito de 760 o más, reservas de 3 meses en el banco equivalentes al pago de la casa incluyendo impuestos y seguro.

El puntaje FICO® mediano mínimo para calificar para préstamos convencionales es de 620 o más.

Relación de deuda a ingresos para un préstamo FHA

Los requisitos de relación deuda/ingreso FHA tiene algunas pautas diferentes a los prestamos convencionales, según la situación.

Una de las características únicas de un préstamo de la FHA es la capacidad de calificar con un puntaje FICO® promedio de tan solo 580 si quieren tomar ventaja del pago inicial bajo de 3.5 por ciento. Para calificar con un puntaje tan bajo, deberás tener una relación deuda/ingreso baja.

Sin embargo, si tu puntaje de crediticio es menos de 580, todavía tienes posibilidades de calificar para un préstamo FHA. Pero con puntuación crediticia más baja, tendrías que dar un pago inicial de 10 por ciento.

En casos de puntajes bajos, el FHA exige a los prestamistas hipotecarios que analicen tanto el índice front-end (inicial) como el bak-end (posterior). Esto significa que puedes tener una relación deuda/ingreso de no más del 31% antes de que se incluya el pago de la hipoteca. Después de agregar el pago de la hipoteca, la relación deuda/ingreso no puede ser superior al 45%. Si tienes un puntaje de crédito tan bajo, podría afectar la cantidad de préstamo que te pueden aprobar.

Si tienes un puntaje FICO® de 620 o más, una de las ventajas de la FHA es que puedes calificar con una relación deuda/ingreso ligeramente más alto que el que podrías obtener en muchos otros préstamos. Los límites pueden exceder el 55% si el solisitante tiene factores que compensan. En un préstamo convencional, jamás te aprobarían un préstamo con porcentajes altos, si tu puntaje es de 620, a 680.

La FHA no da porcentajes específicos porque eligen basar la calificación en una variedad de factores de riesgo que pueden incluir tu puntaje de crédito, el monto de tu pago inicial y las reservas en el banco.

Relación deuda-ingreso para un préstamo VA

Si eres un miembro en servicio activo calificado, reservista, miembro de la Guardia Nacional, veterano o cónyuge sobreviviente de alguien que murió en combate o como resultado de una discapacidad relacionada con el servicio, debes considerar obtener un préstamo VA.

Además del hecho de que no se requiere un pago inicial, una de las principales ventajas de un préstamo VA es que puedes calificar con un DTI más alto que el que puedes obtener con cualquier otro préstamo.

Para un préstamo a interés fijo, hasta el 60% de su ingreso mensual puede destinarse al pago de deudas, si tu puntaje FICO® promedio es de 640 o más. Para las hipotecas de interés variable, la relación deuda/ingreso máximo es del 50%.

Vale la pena señalar que él VA no establece estándares específicos para los puntajes de crédito, pero los prestamistas pueden establecer los suyos.

Relación deuda-ingreso para un préstamo del USDA

Para un préstamo del USDA que están disponibles para quienes compran propiedades en áreas rurales calificadas que cumplen con los límites de ingresos.

La elegibilidad del USDA para una propiedad de 1-4 miembros requiere que el ingreso anual del hogar no supere los $86,850 en la mayoría de las áreas del país, pero hasta $ 212,550 para ciertas áreas de alto costo, y el ingreso anual del hogar para un hogar de 5-8 miembros no exceda los $ 114,650 para la mayoría de las áreas, pero hasta $ 280,550 en áreas caras.

La relación deuda/ingreso varía en función de una variedad de factores como es con el FHA. Sin embargo, en ningún caso podrías calificar con una relación deuda/ingreso superior al 46%.

Aunque el USDA no requiere un puntaje FICO® promedio específico, es difícil calificar con un puntaje inferior a 640. No se requiere un pago inicial con estos préstamos, pero debido a que no tienes que pagar nada de enganche, debes tener una relación deuda-ingreso DTI razonable.