Requisitos más importantes para que te aprueben una hipoteca en USA

Los prestamistas en Estados Unidos, consideran estos requisitos antes de aprobar los préstamos para comprar o refinanciar una casa: tu puntaje de crédito, la relación deuda-ingreso, tu historial de trabajo, la relación préstamo-valor, el tipo de préstamo que estas solicitando y también usan factores compensatorios.

Estos números pueden afectar tu capacidad para calificar para una hipoteca y el costo de esta.

Aquí te digo cuales son estos requisitos, con un resumen explicando de que se trata cada uno y por qué son importantes.

1- Tu historial de crédito

Después de determinar que estás listo para comprar una casa, debes ver tu puntaje de crédito con tu historial. Los prestamistas hipotecarios se fijan en los puntajes de crediticios FICO ya que estos les da una idea de cómo administras el dinero y la probabilidad de que puedas pagar su préstamo. De acuerdo a tu puntaje ellos pueden determinar el riesgo de crédito y la tasa de interés que te cobrarán.

Al obtener tus puntajes FICO®, vas a saber qué tipo de oferta debes recibir antes que los prestamistas te den estimados.

Hay tres puntajes FICO®, uno para cada una de las tres agencias de crédito: Experian, TransUnion y Equifax. Cada puntaje se basa en la información que la agencia de crédito mantiene en sus archivos. A medida que esta información cambia, tu puntaje FICO® también tiende a cambiar.

La tasa de interés que vas a pagar por un préstamo depende de estos puntajes. La diferencia entre un puntaje FICO® de 639 y 770 a significa muchos miles de dólares durante la vida de tu préstamo. Un puntaje bajo te va a costar dinero cada mes o inclusive hacer que no califiques para la casa que te gusta.

Mientras más alto sea su puntaje FICO®, vas a pagar menos mensualmente por el préstamo. Por ejemplo, en un préstamo de $255,000, con interés fijo a 30 años:

Los intereses a nivel nacional se actualizan diariamente

Como puedes ver en este ejemplo, usando los intereses de hoy a nivel nacional, una persona con un puntaje FICO® de 760 o más pagaría $388.82 menos mensualmente por una hipoteca de $255,000 con interés fijo a 30 años, que una persona con un puntaje FICO® de 620. Esto significa un ahorro de $4,665.84 por año. Esto te da una idea de los miles de dólares de ahora por tener un puntaje de 760 o más.

Inclusive si estás seguro que tus puntajes FICO® son buenos, podría haber errores en tu historial de crédito que deberías aclarar antes de solicitar un préstamo hipotecario.

Solucionar posibles errores antes de comenzar el proceso es un paso importante, porque hacerlo cuando estas en el proceso de la compra, te quitaría tiempo precioso que necesitas para cerra el escrow en el tiempo estipulado.

La gran mayoría de los prestamistas en USA, utilizan los puntajes FICO® de las tres agencias de crédito cuando evalúan tu solicitud de préstamo. Estos puntajes casi siempre son distintos para cada agencia de crédito y puede haber errores en uno y estos errores podrían no aparecer en las otras. Cuando solicites un préstamo, hazlo con la tranquilidad de saber tus puntajes.

Entonces, antes de programar una cita con un prestamista, es una buena idea revisar tu informe de crédito por adelantado. Puedes solicitar tu historial crediticio gratis de las tres agencias de crédito que usan los prestamistas, en la web annualcreditreport.com.

2- Relación préstamo-valor (LTV) – Cantidad de préstamo

Al comprar una casa, mientras más dinero pongas de enganche, menos tendrá que pedir prestado a un prestamista. Hacer un pago inicial considerable también podría mejorar tus posibilidades de obtener la aprobación para un préstamo. Si puedes poner suficiente dinero, el prestamista podría considerar tu préstamo de bajo riesgo.

Los estándares de la industria dicen que los compradores de vivienda que solicitan hipotecas convencionales deben pagar al menos el 20% del monto de su préstamo. Pero es importante hacer un pago inicial que realmente puedas pagar.

Ciertos programas hipotecarios, como el programa de préstamos de la FHA, permiten a los compradores que califiquen hacer pequeños pagos iniciales a cambio de aceptar pagar un seguro hipotecario privado.

¿Qué es la relación préstamo-valor (LTV)?

La relación préstamo-valor, o LTV, es una forma de medir cuánto capital tienes en tu propiedad. Para entenderlo mejor piensa en el LTV como el porcentaje que todavía debes abonar hacia la deuda para ser dueño de tu casa. Mientras más bajo sea su LTV, más dinero te deberá prestar el banco.

Para la compra de una casa, así se calcula el LTV

Primero, resta la cantidad de dinero inicial del valor de la casa según la evaluación. Luego, divide ese número entre el valor de la casa. Por ejemplo, si la propiedad la evaluaron en $300,000 y tu pago inicial es de $30,000, el LTV es del 90%.

Otra manera de saber el LTV es restar el porcentaje de pago inicial del 100%. Entonces, si realiza un pago inicial del 20%, tu LTV inicial sería del 80%.

Para un refinanciamiento, calcula el LTV dividiendo la deuda de tu hipoteca por el valor de la propiedad. Por ejemplo, si tu cas la evaluaron en 350,000 y la deuda es de 280,000, tu LTV sería del 80%.

¿Por qué el LTV es importante?

Para una transacción de compra, los prestamistas tienen un LTV máximo (un pago inicial mínimo). El límite de LTV que ofrezca un prestamista va a depender del tipo de propiedad, la cantidad del préstamo, si eres o no un primer comprador, si vas a vivir en la propiedad o es una inversión, etc.

Si el LTV de tu préstamo excede el límite de que tu prestamista acepta, tendrías que aumentar el pago inicial o encontrar una propiedad a un precio más bajo.

Si compras una propiedad con un LTV, superior al 80% (tu pago inicial inferior al 20%), tu prestamista va a requerir un seguro hipotecario.

Para un refinanciamiento de casas, el LTV es importante si quieres refinanciar para sacar dinero de la equidad o para eliminar el seguro hipotecario. Los dueños de casa usualmente refinancian sacando dinero para hacer renovaciones o consolidación de deudas.

Para un refinanciamiento sacando dinero, la mayoría de los prestamistas requieren un LTV de 75%, (para una residencia principal de una sola unidad. Los LTV máximos para otras propiedades pueden variar). En algunos casos piden el 80%.

Si en el futuro quisieras eliminar el seguro de hipoteca, el LTV es el factor decisivo. Acuérdate que mientras más pago inicial des, más bajo será tu LTV.

Cuando has pagado lo suficiente de tu préstamo y tu LTV llega a 78%, para préstamos convencionales, el prestamista elimina automáticamente este seguro hipotecario. Pero tú puedes solicitar al prestamista que lo cancele cuando tu LTV llega al 80%, siempre que se cumplan las directrices del prestamista.

Para prestamos FHA, del gobierno, no se puede eliminar el seguro hipotecario, aunque el LTV de la propiedad este en 80% o menos, para este tipo de préstamo este seguro se paga durante la vigencia del préstamo.

3- Tu historial laboral

El empleo es otro factor importante que entra en una decisión de préstamo. Los prestamistas analizarán el tipo y la duración del empleo. Si una persona trabaja por cuenta propia, el solicitante deberá demostrar ingresos constantes durante un período de dos años.

El empleo constante y no temporal, los prestamistas lo ven favorablemente. Esto significa estar empleado regularmente durante dos o más años. El empleo constante muestra una estabilidad al prestamista en la fuente de ingresos del solicitante, lo que es un indicador de la capacidad del solicitante para pagar el préstamo. Evita dejar tu trabajo o cambiar de carrera antes de solicitar una hipoteca.

¿Cómo se entera el prestamista sobre tu historial de empleo? Solicitan una verificación de empleo escrita y verbal del empleador y toman en cuenta esta información en la decisión del préstamo.

4- Relación deuda-ingreso (DTI)

Tu relación deuda-ingreso (DTI) ayuda a los prestamistas a comprender cuánto puedes pagar por una hipoteca cada mes, de acuerdo a tus pagos mensuales de deudas actuales.

Este cálculo se hace sumando tus deudas actuales mensual, por ejemplo, préstamos de autos, deudas de tarjetas de crédito y cualquier otro tipo de préstamo más el pago de la hipoteca que estás tratando de obtener y lo dividen por tu ingreso bruto mensual.

¿Por qué es importante?

Las directrices de los prestamistas establecen límites de DTI para asegurarse de que los prestatarios puedan pagar cómodamente su hipoteca en el presente y en el futuro. Si tu DTI es más alto que el límite que indican en sus directrices, es posible que no puedas calificar para esa hipoteca.

La mayoría de los prestamistas usualmente ofrecen préstamos a prestatarios solventes con DTI de hasta 43-48, siempre que existan factores que compensen. Por ejemplo, ahorros equivalentes a tres meses de pago de la hipoteca.

Mientras más bajo sea tu DTI, más fácil calificaras para una hipoteca. Si puedes, tomate el tiempo para reducir tu DTI para hacer más fácil que te aprueben, ya sea que quieras comprar casa o refinanciar.

5- El tipo de préstamo que estas solicitando

Hay diferentes opciones de préstamos. Si no puedes obtener un préstamo convencional estándar por no cumplir con los criterios, puedes calificar para otro tipo de préstamo.

Los diferentes tipos de préstamos vienen con diferentes reglas y requisitos. Antes de contactar a un prestamista, es importante tener en cuenta los requisitos para calificar para múltiples tipos de préstamos en caso de que no seas elegible para el tipo de hipoteca que tenías en mente.

6- Factores compensatorios

A veces la gente evita seguir adelante porque hay algo en sus perfiles financiero que creen, les impedirá obtener una hipoteca. Por ejemplo, tener un crédito débil o no tener suficientes ingresos para calificar para comprar la casa que desean.

Pero en la industria hipotecaria se usan los factores compensatorios. Si tienes un par de estos, es posible que puedas superar las debilidades en otras partes de tu perfil financiero.

¿Qué son los factores compensatorios?

Los factores compensatorios son fortalezas en tu perfil financiero que se pueden usar para compensar las debilidades. Supongamos que tu puntaje de crédito es de 620, un prestamista hipotecario podría estar reacio a aprobar tu solicitud en los términos que solicitaste. Pero si la solicitud contiene varios factores compensatorios, podrían darte una aprobación.

Factores de compensación típicos

Aquí hay algunos factores compensatorios comunes que podrían usarse para superar un crédito débil o ingresos insuficientes y, a veces, ambos. Eso no quiere decir que los factores compensatorios van a superar una falta significativa de ingresos o un historial crediticio deficiente. Pero si tu situación le falta poco para cumplir las directrices en cualquier de las categorías, los factores compensatorios fuertes pueden ponerte en la cima.

•Cantidad de pago inicial grande

La mayoría de los prestatarios están en una posición de capital mínimo, particularmente cuando se trata de primeros compradores. Si realizas un pago inicial equivalente al menos al 20% del precio de compra, este es un factor compensatorio que facilitará la aprobación de tu préstamo.

•Pocas deudas que no se relacionan con la vivienda

Los prestamistas hipotecarios buscan que el nuevo pago mensual de la vivienda no exceda el 33% de tu ingreso mensual estable. Si excede, pero tienes pocas deudas que no se relacionan con la vivienda, esto puede ser un factor compensatorio.

•Poco aumento (o disminución) en el pago de la nueva hipoteca

Si has hecho los pagos actuales de vivienda, ya sea alquilando o de una hipoteca, un factor compensatorio importante es cuando el pago de la nueva vivienda no superará en más del 10% al actual.

El prestamista puede razonar que, si has manejado exitosamente un pago de vivienda comparable en el pasado, no tendrás problemas en el futuro.

•Buenas reservas de efectivo después del cierre

Las reservas de efectivo son ahorros líquidos que van a permanecer disponibles después del cierre. Los prestamistas usualmente requieren que tengas una cantidad suficiente para cubrir al menos dos meses del pago de la nueva hipoteca. Si tienes mucho más, digamos al menos seis meses, esto definitivamente va a ser un factor compensatorio.

•Buena base de activos

Algunas personas con ingresos relativamente modestos de alguna manera se las arreglan para juntar una gran cantidad de ahorros. Esto puede ser en forma de ahorros líquidos, como cuentas bancarias, o inversiones y ahorros para la jubilación.

Una gran base de activos es un factor fuerte de compensación, incluso si no la usas para incrementar el pago inicial. Es una indicación de solidez financiera general que hace que sea menos probable que no pagues la hipoteca.

•Ingresos adicionales que no se han usado para calificar

A veces, la razón del ingreso insuficiente es un ingreso que el prestamista hipotecario no reconoce.

Por ejemplo, si recibe bonos o horas extra, el prestamista no los usará para calificar a menos que los hayas estado recibiendo durante al menos dos años. Pero si los has estado recibiendo durante un año y 2 meses, eso representa un factor compensatorio, a pesar de que no se utilizar para calificarte para el préstamo.

•Gran potencial de crecimiento profesional

Este es un factor que beneficia principalmente a los prestatarios más jóvenes. Digamos que recientemente has salido de la universidad y no estás ganando mucho dinero. El prestamista puede estar dispuesto a ser más flexible con respecto a las directrices de ingresos si estás trabajando en una carrera que tiene un fuerte potencial de crecimiento.

Por ejemplo, esto puede incluir ser un médico recién salido de la escuela de medicina, o un ingeniero o profesional de TI. Aunque el ingreso puede ser bajo ahora, es bastante fácil proyectar que este aumentará rápidamente.

•Historial crediticio excepcional

Esto puede ser un factor compensatorio si el ingreso es un problema. El hecho de que hayas administrado bien tu crédito en el pasado, evidenciado por un puntaje de crédito de más de 800, puede ser un factor compensatorio.

Los factores compensatorios son importantes porque si estas débil en alguna de las áreas de tu solicitud de préstamo, uno o varios de estos factores podrían ayudarte a obtener el préstamo para la casa que te gusta. Determina cuántos de estos podrían aplicarse a tu situación.

Próximos pasos

Comprender estos tres factores y saber dónde encajan tus finanzas personales dentro de ellos es importante al solicitar un préstamo hipotecario. Asegúrate de estar financieramente en forma en estas áreas es un excelente comienzo para prepararte para comprar una casa.