Formas de tomar título en una propiedad

El título de propiedad inmobiliaria debe transferirse cuando se vende el activo y debe autorizarse para que se realice la transferencia. Esto significa que debe estar libre de gravámenes que puedan suponer una amenaza para tu propiedad.

La propiedad residencial, se compone de casas, condominios, apartamentos y cualquier otro tipo de propiedad destinada a la vida residencial.

Las personas pueden poseer bienes inmuebles para su residencia principal o para mantenerlos como una propiedad de alquiler de inversión. Pero, ¿cómo se determina que una persona es dueño de una propiedad de bienes raíces? Esto se hace a través de un título.

A continuación, te explico cuáles son las distintas formas de tomar título de una propiedad inmobiliaria, para que puedas decidir qué método satisface tus necesidades.

Esta decisión tiene muchas ramificaciones legales que pueden afectarte a ti y a tus herederos. Solicita asesoramiento legal antes de tomar esta decisión.

1- Sole and Separate property (Título único y separado de una escritura)

La propiedad única puede caracterizarse como la propiedad de un individuo o entidad legalmente capaz de poseer el título. La propiedad única más común es propiedad de hombres y mujeres solteros, y hombres o mujeres casados que tienen propiedades separadas de su cónyuge, junto con empresas que tienen una estructura corporativa que les permite invertir o tener intereses en bienes raíces.

La persona que toma título de esta manera, es la única dueña de la propiedad. Estos títulos establecen explícitamente si el propietario es casado o, soltero.

Ejemplos:

Rosa Peres, a married woman as her sole and separte property
Rosa Peres, a single woman as her sole and separte property

La otra parte, que no figura en el título, no comparte los derechos de ganancias futuras y pierde voz en el control de la propiedad.

En los estados que tienen leyes de propiedades comunitarias como Arizona, California, Texas, Washington, Louisiana, Nuevo México, Idaho, Nevada, y Wisconsin, las personas casadas que quieran tomar título solos, sin el cónyuge, las compañías de seguros de título requieren que el cónyuge renuncie específicamente a su derecho sobre la propiedad firmando y registrando un Quit Claim Deed o escritura de renuncia de un cónyuge a otro.

Ventaja

La principal ventaja de tener el título como propietario único es la facilidad con que se pueden realizar las transacciones ya que no hay otra persona a quien consultar para que de una autorización.

Desventaja

La desventaja es la posibilidad de problemas legales con respecto a la transferencia de propiedad si el único propietario muere o queda incapacitado.

A menos que exista un testamento, la transferencia de la propiedad al fallecer puede ser un problema.

2- Joint tenancy. (Tenencia conjunta)

Es un tipo de propiedad de bienes inmuebles de dos o más personas en el que cada uno posee un interés indiviso en conjunto.

En derecho patrimonial, joint tenancy, es una forma especial de propiedad de dos o más personas de la misma propiedad. Los individuos, que se llaman joint tenants, comparten la propiedad en partes iguales y tienen el mismo derecho indiviso de conservar o disponer de la propiedad.

Joint tenancy, crea un derecho de supervivencia. Este derecho establece que, si alguno de los copropietarios muere, el resto de la propiedad se transfiere a los sobrevivientes.

Hay cuatro características principales marcan esta forma de tomar título en una propiedad:

(1) Los copropietarios poseen un interés indiviso en la propiedad en conjunto; cada acción es igual, y ningún joint tenanat puede tener una participación mayor.

(2) Las propiedades de los copropietarios se otorgan (es decir, son fijas e inalterables por cualquier condición) por exactamente el mismo período de tiempo, en este caso, la vida útil de los joint tenantas.

(3) Los copropietarios mantienen sus propiedades bajo el mismo título.

(4) Todos los copropietarios disfrutan de los mismos derechos hasta que uno de ellos muere.

Bajo el derecho de supervivencia, la muerte de un copropietario transfiere automáticamente el resto de la propiedad en partes iguales a los sobrevivientes. Cuando solo queda una persona con vida, él o ella recibe todo el patrimonio.

Si los copropietarios acuerdan mutuamente vender la propiedad, deben dividir equitativamente el producto de la venta.

Cuando hay desacuerdo sobre la disposición de la propiedad es común, intervienen los tribunales para dividir la propiedad en partes iguales entre los propietarios.

Si un joint tenant decide transmitir su interés en la propiedad a un nuevo propietario, la joint tenancy se deshace y el nuevo propietario tiene un arrendamiento en común.

Ventajas

Como explique antes, la principal ventaja de tomar título como joint tenanats es que la propiedad se transfiere al sobreviviente si uno muere.

Otro beneficio, es que ninguna de las partes en la propiedad necesita estar casada o relacionada.

Desventajas

La desventaja es que cualquier financiamiento o si se usa la propiedad para cualquier ganancia financiera, esta la deben aprobar todas las partes y no puede transferirse por voluntad después de que se apruebe. Si las partes no están casadas, deben solicitar al tribunal que divida la propiedad u ordene su venta para salir del título.

La responsabilidad de la propiedad se comparte entre las personas que están en el título. Eso significa que cualquier carga financiera relacionada con la propiedad pertenece a todos, no solo a un individuo.

Por ejemplo, un acreedor que tiene un juicio legal para cobrar una deuda de uno de los propietarios también puede solicitar al tribunal que divida la propiedad y obligue a una venta para cobrar lo que le deben. En otras palabras, cada uno de los propietarios se arriesga en las elecciones financieras del otro.

3- Tenancy in common (Tenencia en común)

Una forma de propiedad de bienes inmuebles en la que dos o más personas poseen la propiedad simultáneamente; puede ser creada por escritura, voluntad u operación de la ley.

Al tomar título de una propiedad de esta manera, un propietario puede vender su porcentaje de la propiedad en cualquier momento. Los propietarios también pueden compartir su parte con sus herederos. Si uno de los propietarios muere, la propiedad no va a los otros propietarios automáticamente.

Las personas que están el título tienen tienen un interés indiviso en la propiedad. Esto significa que cada uno de ellos posee un porcentaje de toda la propiedad, y su propiedad no les da automáticamente el derecho de heredar la parte de la otra persona después de su muerte.

Para tomar título como Tenancy in common, los propietarios comunes no necesitan estar casados.

Ventaja

La tenencia en común permite que un propietario use la equidad que se ha creado por su parte de la propiedad como garantía para transacciones financieras, y los acreedores pueden colocar gravámenes solo contra la porción particular de la propiedad de un propietario.

Desventaja

Una tenency in common, no permite derechos de supervivencia automáticos, todas las personas comparten la responsabilidad por las deudas de la propiedad. Cualquier gravamen sobre la propiedad se debe liquidar para que se pueda transferir la propiedad.

4- Tenancy by the entirety (Tenencia total)

Un interés en la propiedad que solo puede existir entre un esposo y una esposa. Cada cónyuge posee individualmente toda la propiedad, y tienen control conjunto sobre ella. Un dueño no puede vender, ceder su interés en la propiedad o rescindir, sin el consentimiento del otro.

Una tenencia total permite a los cónyuges poseer bienes juntos como una sola entidad legal. Gracias a la tenencia total, los acreedores del esposo y esposa no pueden alcanzar la propiedad si hay una deuda que no se ha pagado que corresponde solo a uno de ellos.

Por ejemplo, si al esposo lo demandan por 40,000 dólares por tarjetas solo a su nombre, ese acreedor no puede forzar la venta de la propiedad o imponer un derecho de retención contra ella porque también es propiedad de la esposa, y ella no está en ese contrato de deuda. Los gravámenes fiscales federales también son una excepción a la regla.

Por supuesto, que si la esposa y el esposo tuvieran deudas juntos que no han pagado, el acreedor podría forzar la venta de la propiedad. Los acreedores pueden llevar el asunto ante un tribunal si tienen razones para creer que la tenancy by the entirety se formó con el solo propósito de defraudarlos y salvar la propiedad de las deudas de un cónyuge. En este caso, es posible que un juez revoque las disposiciones de la tenancy by the entirety.

En la tenancy by the entirety, las personas que la forman tienen derechos de supervivencia. Cuando un cónyuge muere, el conyuge sobreviviente se convierte de inmediato en el único dueño de la propiedad.

La propiedad no está sujeta a legalización de un testamento cuando hay un cónyuge sobreviviente De hecho, un cónyuge no puede incluir legalmente la propiedad en un testamento por la disposición de supervivencia.

La propiedad estaría sujeta a legalización de un testamento si ambos cónyuges mueren simultáneamente en un evento común.

Los estados en que se puede tomar título de esta forma son: Alaska, District of Columbia, Indiana, Illinois, Kentucky, Michigan, North Carolina, Oregon y Nueva York.

En Ohio solo se puede tomar título de esta manera si la casa se ha comprado antes del 4 de abril de 1985. En las casas que se compraron después de esa fecha, los cónyuges no pueden tomar título de esta forma.

En Illinois, los cónyuges solamente pueden tomar título como tenancy in entirety en una casa en la que viven, no pueden hacerlos en propiedades para inversión.

En el estado de Michigan, si una pareja antes de casarse tomo título como tenants in common y después se casan, el título de la propiedad pasa automáticamente a ser tenancy by the entirety.

Ventaja

La ventaja de este método es que no es necesario emprender acciones legales en caso de que uno de los dueños muera. No hay necesidad de un testamento, u otra acción legal.

Desventaja

El traspaso de la propiedad debe hacerse en conjunto y la propiedad no puede subdividirse. En el caso del divorcio, este tipo de título se convierte automáticamente en una tenancy in common, lo que significa que un propietario puede transferir la parte que le corresponde de la propiedad a quien desee.

5- Community property (Propiedad en comunidad)

Las leyes de propiedad matrimonial determinan qué cónyuge posee qué propiedad en un matrimonio. La mayoría de los estados en USA, son estados de derecho consuetudinario, lo que significa que los bienes matrimoniales pertenecen completamente al cónyuge que los posee.

Pero varios estados en USA, utilizan el sistema de propiedad comunitaria, en los que ambos cónyuges poseen una parte igual de todas las propiedades que se adquieren durante el matrimonio. Estos son: Arizona, California, Texas, Nuevo México, Nevada Idaho, Louisiana, Wisconsin y Washington, las propiedades que se compran durante el matrimonio se consideran bienes de los dos, y a cada uno le corresponde el 50%.

Los cónyuges no pueden transferir, alterar o eliminar una propiedad comunitaria completa sin el permiso del otro cónyuge, pero pueden administrar su propia mitad.

Con la community property, cada uno de los socios puede ceder su mitad de la propiedad a otra persona, a menos que la propiedad de la comunidad sea propiedad de un derecho de supervivencia.

Distribución de bienes en caso de que un socio muera o se separen

Al morir un cónyuge, su parte se traspasa al otro cónyuge que queda vivo. Su propiedad separada puede pasar a quien quiera de acuerdo con su testamento, o por medio de legalización ante la corte cunado no hay testamento. Muchos estados de propiedad comunitaria ofrecen un interés llamado “propiedad comunitaria con derecho a la supervivencia”.

De acuerdo a esta doctrina, cuando una pareja es dueña de la escritura de una propiedad, al fallecer un cónyuge, el título se transfiere de forma automática al cónyuge que queda vivo, así se evita cualquier proceso judicial.

En caso que los cónyuges se divorciaran legalmente, las propiedades en común se reparten en partes iguales.

6- Living trust

La propiedad puede transferirse a una persona o personas en vida, lo que puede reducir los impuestos sobre la herencia en caso que muriera el dueño. Sin embargo, hay algún costo para establecer y mantener un living trust. Un abogado de bienes puede ayudarte a establecer un living trust.

Recuerda:

La forma en que tomas título de la propiedad, tiene importantes consecuencias legales. Consulta a un abogado para determinar la forma más ventajosa de tomar el título, para tu situación particular, cuando compres tu casa.